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環境是指組織運行活動的外部存在，包括空氣、水、土地、自然資源、植物、動物、人，以及它們之間的相互關系。管理體系中的一個組成部分，包括制定、實施、實現、評審和保持環境方針所需的組織機構、計劃活動、職責、慣例、程序、過程和資源。環境因素是指一個組織活動、產品或服務中能與環境發生相互作用的要素。與我們部門/崗位相關的環境因素有：噪音、廢棄零部件、廢棄包裝物、食堂廢棄物、含鉛焊料、廢棄電池、廢棄燈管、309膠、甲苯、水的滴漏、廢油、切削液的滴漏、紙張浪費、電的浪費等方面。 實施ISO14001的意義 一）外部動機 １、來自政府的壓力：各國政府的湖那經立法和執法日趨嚴厲，組織一旦違法或造成環境事故將受到巨額罰款甚至會被迫關門。巴西有一項調查問組織為什么要實施ISO14000，78%的回答是：為了確保遵守 的有關法律法規。我國第四次環保會議提出：2000年之前所有工業組織污染物排放必須達標。"九五"期間將新增200多項標準，除濃度控制外，增加了總量控制，變單因子收費為多因子收費，排污收費也將高于治理成本，組織與其被動守法不如主動進行環境管理。 ２、社區居民的壓力：廣東某化工公司不斷受到周圍居民的投訴，抱怨其排放惡臭氣體。該公司過去環保狀況不良，但目前已有所改善，他們認為現在造成污染的并不是自己而是其他化工廠，通過監測也證實其排放沒有超標，于是該組織為塑造自身良好的環境形象，進一步改善自己的環境行為，減少周圍居民的投訴和抱怨，決定建立ISO14001環境管理體系。 ３、市場的壓力，也是主要動力：市場壓力首先來自于國際市場的競爭。我國由于不符合相關 的環保要求或標準，95年外貿損失高達2000億。目前國際貿易中對環保標準包括對ISO14001的要求越來越多，一旦獲取了ISO14001認證就等于取得一張國際貿易的"綠色通行證"。同時通過獲取ISo14001可提高組織形象，降低環境風險，并在市場競爭中取得一定優勢。 香港某評審機構對中國某水泥廠股票在香港上市提出環境要求，該水泥廠通過ISO14001標準認證后，對其股票上市十分有利。 英國某商團來華考察糖精生產廠，江蘇某組織由于環境管理比較完善，并且申請了ISO14001認證，結果成功的與該商團簽訂了供貨合同。 1998年4月13日"藍色巨人"IBM公司向其遍布世界各地的供應商，發出了950封信函，鼓勵其進行ISO14001注冊，并表示環境管理已被納入對未來供應商的評價標準中，那些進行ISO14001注冊的供應商將被"友好地"對待。 (二)內部效益 １、增強環境意識、促進組織減少污染 通過建立環境管理體系，使組織對環境保護和環境的內在價值有了進一步的了解，增強了組織在生產活動和服務中對環境保護的責任感，摸清了組織自身的環境狀況。 ２、提高組織的管理水平 ISo14001標準是關于環境管理方面的一個體系不，它是融合世界上許多發達 在環境管理方面的經驗于一身，而形成的一套完整的、操作性強的體系標準。做為一個有效的手段和方法，該標準在組織原有管理機制的基礎上建立一個系統的管理機制，這個新的管理機制不但提高環境管理水平，而且還可以促進組織整體管理水平。 (三)掌握環境狀況、節能降耗、降低成本 ISO14001標準要求對組織生產過程進行有效控制，體現清潔生產的思想，從初的設計到終的產品及服務都考慮了減少污染物的產生、排放和對環境因素，并通過設定目標、指標、管理方案以及運行控制對重要的環境因素進行控制，可以有效地促進減少污染，節約資源和能源，有效地利用原材料和回收利用廢舊物資，減少各項環境費用（投資、運行費、陪罰款、排污款）。從而明顯地降低成本，不但獲得環境效益，而且可獲得顯著的經濟效益。 (四)有利組織良性和長期發展 組織通過ISO14001標準，不但順應國際和國內在環境方面越來越高的要求，不受國內外在環保方面的制約，而且可以優先享受國內外在環保方面的優惠政策和待遇，有效地促進組織環境與經濟的協調和持續發展。 我國目前也正在考慮對通過ISo14001標準認證的組織在環保貸款、環保產品認證、評選先進單位等方面給予優惠政策。
房地產開發企業是房地產開發經營活動的組織者和承擔者，擔負著開發過程的組織、指揮、協調 與控制的職能。房地產開發是指取得土地使用權并在其上改造、生產和建設的過程，它的根本原料是 土地，它的產品是不動產（包括土地和建筑物）。經營是指在開發的全過程中運籌資金、開辟市場、 組織指揮生產、進行銷售和服務的經濟活動。從房地產開發企業的職員組成、業務特點看，這類企業 是間接的生產指揮者，是向顧客提供房地產產品和服務的經營者，而不是實物產品的生產者。 房地產開發企業應處理好企業與外部的關系，包括企業與 、企業與企業、企業與顧客之間的 關系，企業絕大多數職員從事的工作也是處理和協調這種關系。 房地產開發企業的對外經營活動是通過內部管理來實現的。圍繞經營活動所進行的計劃、指揮、 協調、監督和檢查等工作就是ISO9000族質量管理和質量保證標準所指的對象。因此，房地產開發企 業的貫標認證應側重于經營質量和服務質量，而非針對實物產品——房產品的質量。 房地產開發企業的內部行為和活動過程 ISO9000認證的重點是房產品質量，也是企業管理和貫標認證的終目標。從表面看，房地 產開發企業派出的專門人員或委托工程監理公司到施工現場進行質量監督，對施工組織設計和施工工 藝工序進行的確認和改進，對直接影響房產品實體質量的人、機、料、法、環五大因素進行的監督管 理，對產品的過程質量進行的檢查（隱蔽工程檢查、中間驗收等），對終產品進行的多道驗收（竣 工驗收、交付驗收和綜合驗收等），似乎是房地產開發企業參與了實物產品的生產，并對自己經營的 房產品實體質量進行了直接調控。其實，即使房地產開發企業在施工現場查出了質量批漏，改進了施 工工藝，提高了房產品實物質量，也不意味著這種現場監督檢查是房產品質量提高的決定因素，房產 品實物質量的形成過程也不會成為房地產開發企業的內部過程或與分承包方的共同生產過程。 不論是過程控制、檢驗和試驗、不合格品控制、糾正和措施要素，都是針對企業的內部過程 和活動。房地產開發企業與施工承包方及顧客的聯系主要通過合同的形式實現：通過采購合同完成與 承包方之間的產品交付、資金支付、信息聯系和反饋；通過銷售合同完成與顧客之間的產品交付、資 金支付、信息聯系和反饋等。因此，房產品實物質量的形成過程是在房地產開發企業內部過程之外完 成的，不是房地產開發企業貫標認證的重點，其重點是內部行為和活動過程。 企業監督管理行為屬于采購的范疇 房地產開發企業與分承包方簽訂的工程承包合同規定，分承包方有要求發包方進行隱蔽工程質量 驗收檢查的權利，也賦予了發包方有隨時檢查分承包方作業質量和進度的權利。同時，合同也規定了 分承包有完成施工作業、交付房產品的義務，發包方有向分承包方支付酬金的義務。所以，合同的執 行過程對房地產開發企業來講是一種采購過程。 ISO 9000族標準規定了采購要素，其中有采購驗證的要求。房地產開發企業對施工現場的監督檢 查就屬于這種采購驗證的行為，只不過因為建筑的產品特性不同于一般產品，這種采購驗證過程相對 復雜、特殊和重要。房地產開發企業對所有隱蔽工程的驗收、中間的工程檢驗和竣工驗收等都是對采 購產品質量的確認和驗證行為，與一般普通產品的進貨檢驗和采購驗證的性質相同。 房地產ISO9000認證應將其所從事的施工過程質量控制、進度控制和投資控制歸入采購控制要素。 根據監理合同完成對監理方所提供服務的采購 開發商聘請監理公司來履行對房屋質量的控制是一種趨勢。監理方與房地產開發企業簽訂監理委 托合同，規定由房地產開發企業支付酬金，由監理方代表房地產開發企業完成施工監理任務。 監理委托合同也屬于采購的范疇。施工承包合同采購的是包括承包方服務在內的實物房產品，監 理委托合同采購的是一種由監理方提供的服務。因此，應通過委托合同，把本屬于房地產開發企業的 采購及采購驗證工作轉化為企業的外部過程。同樣，施工合同中規定的應由房地產開發企業承擔的對 房產品的采購驗證責任，絕大部分也可以通過委托合同由監理方承擔。所以，房地產開發企業在貫標 認證中應該謹慎而正確地處理好對監理方所提供服務的采購控制。 提高開發經營的服務質量 房地產開發企業是經營企業而非生產企業，雖然提供的是質量要求高的房產品，但改變不了經營 服務的根本性質。就像施工承包和監理委托一樣，房地產開發企業主要通過一系列合同間接完成工作 過程，如地質勘測委托、工程設計委托、形象策劃委托、市場調查委托、動遷和征地委托、銷售和物 業管理委托等。隨著房地產市場的發展和分工的日益專業化，許多過程都將越來越多地通過委托專業 機構來完成。房地產ISO9000認證應越來越側重于對合同的管理，通過對企業履行合同過程的質量的 控制，達到間接控制實物產品質量的終目的，更好地為顧客服務。
ISO14000環境管理體系標準是由ISO/TC207（國際環境管理技術委員會）負責制定的一個國際通行的環境管理體系標準。它包括環境管理體系、環境審核、環境標志、生命周期分析等國際環境管理領域內的許多焦點問題。其目的是指導各類組織（企業、公司）取得正確的環境行為。但不包括制定污染物試驗方法標準、污染物及污水極限值標準及產品標準等。該標準不僅適用于制造業和加工業，而且適用于建筑、運輸、廢棄物管理、維修及咨詢等服務業。該標準共預留100個標準號，共分7個系列，其編號為ISO14000-14100。 ISO9000質量體系認證標準與ISO14000環境管理體系標準對組織（公司、企業）的許多要求是通用的，兩套標準可以結合在一起使用。世界各國的許多企業或公司都通過了ISO9000族系列標準的認證，這些企業或公司可以把在通過ISO9000體系認證時所獲得的經驗運用到環境管理認證中去。新版的ISO9000族標準更加體現了兩套標準結合使用的原則，使ISO9000族標準與ISO14000系列標準聯系更為緊密了。 ISO14000的特點 ISO14000系列標準是為促進全球環境質量的改善而制定的。它是通過一套環境管理的框架文件來加強組織（公司、企業）的環境意識、管理能力和保障措施，從而達到改善環境質量的目的。它目前是組織（公司、企業）自愿采用的標準，是組織（公司、企業）的自覺行為。在我國是采取第三方獨立認證來驗證組織（公司、企業）所生產的產品是否符合要求。 ISO14000的目標 ISO14000的目標是通過建立符合各國的環境保護法律、法規要求的國際標準，在全球范圍內推廣ISO14000系列標準，達到改善全球環境質量，促進世界貿易，貿易壁壘的終目標。 什么是生命周期思想 生命周期思想貫穿著ISO14000系列標準的主題。它要求組織（公司、企業）對產品設計、生產、使用、報廢和回收全過程中影響環境的因素加以控制。ISO14000基于"環境方針"應體現生命周期思想的思路。TC207專門成立了生命周期評估技術委員會，用以評價產品在每個生產階段對環境影響的大小，使組織（公司、企業）能夠加以分析改進。 ISO14000產生的背景 80年代起，美國和歐洲的一些企業為提高公眾形象，減少污染，率先建立起自己的環境管理方式，這就是環境管理體系的雛形。1992年在巴西的里約熱內盧召開的"環境與發展"大會，183個 和70多個國際組織出席了大會。會議通過了"21世紀議程"等文件，標志著在全球建立清潔生產，減少污染，謀求可持續發展的環境管理體系開始，也是ISO14000環境管理標準得到廣泛推廣的基礎。 ISO14000與EMAS的關系 1995年4月歐共體開始實施EMAS（歐洲環境管理和審核體系），它較ISO14000系列標準要早。ISO14000系列標準出臺后，歐洲標準化委員會在修訂標準的過程中盡量與ISO14000保持一致，終實現了將ISO標準采納為歐洲標準的目的。1996年9月，歐洲標準化委員會通過了將14001轉化為歐洲標準的決議，并同時轉化了ISO14010、ISO14011和ISO14012幾個環境審核標準。雖然，ISO標準與EMAS之間還存在差異，但終將得到相互認可。
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