房地產ISO9001認證在房地產企業的實施為促進房地產業的穩定發展起到了重要作用。房地 產ISO9001認證在房地產推行為了達到目的和 效果，確保實施的成功性，必須確保以下幾個要素 正常運行： 　　1、ISO9001質量方針：是企業總的方向和目標，是企業的口號和旗幟。 　　2、管理者推動：在房地產企業中建立一套新的ISO9001管理體系，決不是一件輕而易舉的事，是 需要傷筋動骨的，不但需要打破一些傳統觀念，而且還要使新的體系能夠在企業中生根、發芽、開花 。它從基層到管理層，從一個部門到另一個部門，涉及的人員之多，關系之復雜，無疑這將是困難的 。要克服這些困難，使管理體系的建立能夠獲得成功，捷徑之一--管理者推動這把利器。首先：管理 者站在企業的上層，有利于觀察企業的情況，能夠看到企業的軟肋在哪里?有利于工作的開展。其次 ：管理者有利于推動部門與部門之間事務的協調，有利于監督上下級之間的工作。再次：管理者既是 改革的帶頭人，又是改革的推動者。 　　3、建立項目小組：項目小組的組成有助于更好的建立和實施新的體系。在項目小組成員的組成 上，應該是有所要求的，成員要有一定的組織協調能力、監督和實施能力。一般建議企業中上層管理 人員或者部門負責人以上人員組成。 　　在質量體系實施的過程中有以下幾個質量控制點： 　　a、企業診斷 　　b、建立ISO9001體系(參照標準、結合企業實際情況設立目標和范圍) 　　c、ISO9001試運行(檢驗體系的可行性) 　　d、建立ISO9001內部審核制度 　　e、ISO9001管理評審 　　f、ISO9001培訓(貫穿于所有階段的所有過程) 　　通過以上各個關鍵點的把握，使房地產企業都通過ISO9001質量管理體系認證過程得到很好的效 果。ISO9001質量管理認證在房地產企業成功實現的經驗，我們可以借鑒應用在企業實施客戶關系管 理中來，利用ISO9001質量管理體系認證規范的流程和成熟的運作模式為企業實施客戶關系管理提供 方法。在房地產企業中，不妨我們把ISO9001質量管理體系的實施模式引進來，在房地產企業中得以 應用和消化。房地產企業在滿足了管理者推動、公司實施客戶關系管理方針和目標明確、有了充分的 資源可以利用的基礎上，應該在以下環節上加大力度。 　　1、客戶關系管理診斷。幫助公司建立切實有效的規范化、系統化、科學化、可操作性強的客戶 關系管理體系，以滿足客戶關系管理的需要。能夠有效的控制整個客戶關系管理體系的建立，確保實 施的成功性。在診斷中，充分了解企業在經營銷售、市場活動和客戶服務方面存在的問題，客戶從咨 詢房子到買房子變成業主，直到后期的物業管理，再到客戶的價值，形成交叉銷售和鏈式銷售。 在整個客戶的價值生命周期中，客戶關心和了解什么問題?企業需要了解和掌握客戶的哪些資料?如何 細分客戶?客戶不滿意的原因是什么?有什么改進方法?每個問題如何通過信息化手段實現?等等諸如此 類的問題要多了解。作為房地產企業多問些為什么，是有助于企業發展的。 　　2、客戶關系管理體系的建立，要根據企業的實際情況制定自己的目標和范圍，不可放大目標， 也不能縮小目標。目標太高，不利于看到實施效果，容易產生負面影響;目標太低，容易實現，但很 難達到實施客戶關系管理體系的 效果。只有適合企業情況的體系才更能有助于企業的發展。例如 房地產經營銷售部實施客戶關系管理的目標：在三個月之內，建立完善的客戶檔案資料，并能對部分 數據進行分析;在六個月內，客戶資料完善，對潛在客戶和業主進行跟蹤和管理，并對經營銷售 部的所有數據進行分析。對房地產企業來說，在六個月內整個公司客戶關系管理平臺建成，在各個部 門得到初步完善;在一年內完成客戶關系管理體系的建立，對所有客戶數據可以進行分析，指導相關 部門、人員制定計劃和目標，提高企業整體協同作戰能力，增強企業競爭力。客觀的制定目標、建立 體系才能很好評估客戶關系管理給企業帶來的價值，有比較，才會有進步。 　　3、建立客戶關系管理監督審核機制，確保客戶關系管理體系在企業中有效應用。完善的監督審 核機制，是對客戶關系管理體系順利實施、延續的重要環節之一。在監督審核人員的選擇上，應該是 很有責任心、組織協調能力強、有信息化基礎的人員組成。公司也可以倡導自監或他監的制度，無論 是在工作流上，還是在處理客戶投訴方面，讓客戶關系管理成為自己的好幫手、企業發展的好助手。 深圳招商房地產在這方面做得比較好，他們組織客戶關系管理項目小組，監督著整個企業的客戶關系 管理建設，從管理方面、業務方面和信息化方面多層次多渠道進行監督和審核，在借助外力的同時， 也在加緊修煉自己的內功。 　　4、培訓是企業成功實施客戶關系管理的基礎。培訓是貫穿在整個過程中的，為了打破傳統觀念 ，要進行理念培訓;為了建立客戶關系管理體系，要進行客戶關系管理基礎知識培訓;為了很好的實施 客戶關系管理，要進行客戶關系管理操作培訓;為了讓客戶關系管理更好的在企業中升華，要持續不 斷的堅持培訓。在一些企業中，經常聽到某某人員不理解客戶關系管理，某某人員不會使用客戶關系 管理，這都是培訓不佳或沒有培訓的結果。特別在房地產企業中，培訓就尤其重要，從以前挖坑蓋房 ，到現在管理和信息化建設相結合的年代，時間之短，速度之快，人員的整體素質的需要不斷的 學習和培訓才能達到。 　　5、組織企業客戶關系管理管理評審，對于企業設立的目標和體系實施的有效性要進行定期評審 。結合企業的內部審核結果，對體系的有效性進行評估、改進、，使客戶關系管理體系始終保持 良性的可持續發展的狀態。

《測量管理體系、測量過程和測量設備的要求》(ISO10012:2003)的實施 講八項質量管理原則如何在計量體系中應用(一) 國際組織認為:一個企業的管理者，若想成功地領導和經營其企業，需要采用一種系統的、透明的方式對其企業進行管理。針對所有相關方的需求，實施并保持持續改進企業業績的管理體系，可以使企業獲得成功。一個企業的管理活動涉及多方面，如質量管理、環境管理、職業與管理、財務管理、計量管理等。計量管理是企業各項管理的內容之一，也是企業管理的重要組成部分。 為了更有效地指導企業實施管理，國際標準化組織質量管理和質量保證技術委員會ISO/TC176于1995年成立了一個工作組，用了約兩年時間，吸納了國際上受尊敬的一批質量管理專家的意見，整理并編撰了八項質量管理原則，同時又把八項質量管理原則應用于2000版ISO9000族標準中。ISO10012是由ISO/TC176的SC3技術分委員會制定的，因此，在ISO10012的引言和相關要求中都提出八項質量管理原則應適用于ISO10012標準。 八項質量管理原則是質量和計量管理的基本、通用的一般性規律，成為質量和計量管理的理論基礎。八項質量管理原則是企業領導有效實施質量和計量管理工作必須遵循的原則，也是企業在市場競爭中取勝的法寶。 以下分析在ISO10012中應如何貫徹八項質量管理原則: 一、以顧客為關注焦點的原則ISO9000標準要求: a.以顧客為關注焦點 組織依存于顧客。因此，組織應當理解顧客當前和未來的需求，滿足顧客要求并爭取超越顧客期望。 1.了解并掌握ISO10012對顧客需求的有關要求 ISO10012標準中多次提出應滿足顧客的需求，如: (1)在ISO10012的“引言”中指出: “以下情況可能引用ISO10012標準:顧客在規定所要求的產品時”。 (2)在ISO10012“5.3條”中指出:5.3以顧客為關注焦點。 “計量職能的管理者應確保:①將顧客的需要確定下來并轉化為計量要求；②計量管理體系滿足顧客的計量要求；③能證明和符合顧客規定的要求。” (3)在ISO10012“8.2.2條”中指出: “顧客滿意:計量職能應就顧客的計量要求是否已滿足來監測有關顧客滿意度的信息。” 按照ISO10012上述要求去做，就體現了“以顧客為關注焦點”的原則。 2.什么是顧客的要求 “顧客”一詞是代表性的含義，它代表了市場的需求，代表了政府和法律的要求，代表了所有外部和內部用戶的意見。顧客對計量工作的需求和期望往往不會直接提出。顧客的要求主要體現在:產品技術指標的要求、產品標準、技術規范的要求、合同的要求以及法律和法規對產品的性和公平性要求，以及企業的協作者對企業的要求，還包括企業內部各部門之間模擬市場時的相互要求等。這些要求有的是明確的，如技術標準和合同等；有的是隱含的，如性和公平性要求。 3.顧客要求應轉化為計量的要求 ISO10012標準提出了顧客要求應轉化為計量的要求并提出應監測顧客的要求。 計量職能部門的管理者應確保將上述顧客要求和期望確定下來并將其轉化成計量要求。把這些要求表示為 允許誤差、允許不確定度、測量范圍、穩定性、分辨率、環境條件或者操作技能要求等計量要求。計量職能部門的管理者應保證測量管理體系滿足各方面的計量要求，并能提供數據證明體系滿足了顧客的要求。 4.測量管理體系如何滿足顧客對計量的要求 (1)計量管理職能通過確定并實施測量管理體系，來保證測量設備和測量過程能夠滿足這些計量要求。并通過對測量設備的計量確認和測量過程的受控程度來保證測量設備和測量過程滿足計量要求。要證明這些計量要求能夠符合產品的技術標準、規范、合同的要求，符合對測量設備的技術標準、規范、規程的要求。滿足計量要求也就是滿足了顧客的要求。 (2)監測顧客滿意度 計量職能部門應依據顧客的計量要求是否已滿足來監測有關顧客滿意度的信息。ISO10012標準明確要求要監視和測量顧客滿意(8.2.2)。企業可以借助于數據分析提供所需的顧客滿意的信息，進一步通過糾正措施和措施，達到持續改進的目的。 二、領導作用的原則 ISO9000標準的要求: b.領導作用 確立組織統一的宗旨及方向。他們應當創造并保持使員工能充分參與實現組織目標的內部環境。 1.企業計量工作為什么要實行“領導作用”這一原則 在企業的管理活動中，起著關鍵的作用。計量管理體系也適用于這條原則。計量的特點之一是:“統一性”。這是計量學本質的特性。計量失去統一性，也就失去了存在的意義。計量的統一性不僅限于一個組織，也體現在一個企業，一個 ，甚至體現在全世界。在企業計量工作中，要達到統一性，就必須取得 領導的重視，發揮領導作用，否則就無法實現統一性。因此，計量的另一個特點是“權威性”。沒有高度的權威，就很難實現“統一性”；要做到權威性，就必須發揮領導的作用。 2.ISO10012條款中體現了“領導作用”的原則 實現“領導作用”主要是通過對組織、 領導以及計量職能部門提出職責和任務，從而體現加強企業領導的作用。 如，“ISO10012條款中多次提出: 5.管理職責 5.1計量職能 組織應規定計量職能。組織的 管理者應確保必要的資源以建立和保持計量職能。 指南:計量職能可能是一個單獨的部門或分布在整個組織中。 計量職能的管理者應建立測量管理體系，形成文件，并加以保持和持續改進其有效性。 5.3質量目標 計量職能的管理者應為測量管理體系規定可測量的質量目標。應規定測量過程的客觀的性能準則、程序及其控制。 5.4管理評審 組織的 管理者應按照計劃的時間間隔系統地評審測量管理體系，以確保其持續的充分性、有效性和適宜性。 管理者應確保評審測量管理體系所需的必要資源。 計量職能的管理者應利用管理評審的結果對體系進行必要的修正，包括改進測量過程和評審質量目標。應記錄所有評審結果和采取的所有措施。” 3.企業 領導承擔的職責 企業 領導應承擔的職責是: ①應為建立和維護企業計量體系提供必要的人力、物力、財力和其他相關條件，這些條件統稱為“資源”。 ②企業 領導應在計劃的時間間隔系統地組織對測量管理體系的評審，以保證它被連續有效地執行并滿足需要。在評審體系時，企業 領導應保證提供評審所需要的設備、設施、人員以及文件資料等條件。測量管理體系管理評審的計劃和安排應納入企業的文件中。 ③建立并保持計量管理機構及其職能。 企業應建立計量管理機構，規定計量部門的職能，以保證計量管理體系的貫徹實施，這是加強企業計量工作必不可少的先決條件。計量職能是指組織中負責確定并實施測量體系的職能。由于計量工作可能貫穿到整個企業，所以，計量職能不單是指計量職能部門的職能，還包括整個企業與計量有關的職能。 4.企業計量職能部門應承擔的職責是: ①首先應該建立和制定維持并不斷改進測量管理體系的文件。 ②測量管理體系應該滿足顧客對計量的要求。 ③制定測量管理體系的工作質量目標。 計量職能部門的管理者應為測量管理體系制定質量目標。質量目標應規定實施測量過程的程序和客觀準則，并對它們進行控制。不同規模和類型的企業制定的測量體系的質量目標是不相同的。 在ISO10012標準中，專門對企業計量管理職責規定了19條要求。這充分體現了“領導作用”這一原則在ISO10012中的貫徹。這是過去任何有關計量管理的國際標準中都沒有過的，充分說明國際標準也認識到了計量管理職責的重要。該標準要求企業應建立計量管理機構，規定計量部門的職能，以保證計量管理體系的貫徹實施，這是加強企業計量工作必不可少的先決條件。(未完待續)