物業管理作為物業的后期管理，是確保物業保值增值的重要手段。在我國，物業管理尚屬起步晚的"朝陽產業"， 但從目前物業管理運營市場來看，企業的管理決策對物業管理的認識，大多停留在平面的服務層面上，如設夜行燈、安排門衛值班等等，雖然是必須的，但這種平面式的服務內容缺乏想象，沒有獨創，往往是事倍功半，工作效率低下，不能滿足業主的各種需求。 病因在于物業管理公司內部管理運營結構不合理，管理技術落后，首先是觀念沒有徹底改變，傳統型管理占主導地位，雖然強調了服務，但因其是平面式的，有"表"沒有及"里"，所以僅僅是解決了為業主服務這一面，而忽視了如何為業主提供高質量服務的一面；其次，物業管理公司運營結構軟弱，銜接不佳，內耗大，缺乏一套系統的管理體系，造成業主與管理者、管理者與決策者之間的斷層空白，致使問題越積越多，處理時間越來越長，以至于問題終還是得不到解決，不了了之，使物業管理陷入疲軟無力的境地。因此，物業管理公司能實現有序管理的當務之急在于要迅速建立起一套規范化、標準化、反應靈敏的動態物業管理體系。 但物業管理要建立一套規范合理的運作機制并不是一件容易的事，規范而又合理的東西往往是許多經驗的長期積累，且需經過多年的探索驗證。而對國內眾多物業管理公司來說，剛剛興起的這個行業讓大家多少有點趕鴨子上架的味道，且往往又是物業開發商的無奈之舉，與物業開發商多有些"血緣"關系。因此，如何迅速建立起一套適切合理的牧業管理體系，是目前物業管理公司所關注的一個重要問題。目前，國內一些起步較早、崇尚規范經營的物業管理公司都在嘗試導入ISO9000來建立自己的運作體系，通過一段時間的運作，已在物業管理上取得一些佳績。 對物業管理公司而言，要建立起一套物業管理體系有三個關鍵方面要注意，即管理職責、質量體系結構及人員和物質資源。這三個關鍵方面的焦點是業主，只有這三個關鍵方面相互協調時，才能保證業主滿意。ISO9000的建立意在強調業主的重要，與業主接觸面上的質量控制的重要。物業管理如不能很好控制與業主接觸面上的質量，服務質量就難以形成。 結合物業管理實際情況及今后的發展，據此建立起一個科學完善的"合同評審程序"，識別并確定客戶的需求，同時判斷自己是否具有滿足業主需求的能力。區分出哪些是自己能夠提供的服務項目，哪些是由外部服務組織提供的服務項目。外部伺服性服務組織的選擇，可依據實際情況建立"分包商選擇與管理程序"，以分承包方的形式進行，并將有關分包服務項目列入與分承包方簽署的分包合同或協議中。 對提供的服務按實際情況建立"服務過程查核程序"、"服務過程狀態識別程序"，"服務管理程序"進行服務質量的全程管理，并對其結果追蹤確認。同時建立"公共設施、器材管理程序"、建立"維護保潔控制程序"、"緊急應變作業程序"、"人員進駐控制程序"和"保安駐警控制程序"，以給物業管理正常運作提供運行保障和保障。 物業ISO9001標準建立起一個開放式的信息溝通體系，如建立："客戶滿意度調查程序"、"客戶抱怨處理程序"，并通過至少每年一次對業主進行"需求的連續評審"。建立的"新服務項目企劃程序"策劃新服務項目，以向業主盡可能多提供按需服務，從而促使物業管理公司走出管理的消極狀態。 對物業管理服務中存在的問題，建立"服務的鑒別與追溯性程序"，建立"不符合服務控制程序"，建立"糾正與措施程序"等改進措施加以自我改進完善。在物業管理公司內部管理上，可以通過實際情況建立"管理責任程序"，建立"文件與資料控制程序"，建立"機電設備控制程序"、"行政服務控制程序"，建立"進料控制程序"，建立"庫存作業管理程序"、"搬運控制程序"、"交房作業管理程序"加以內部規范管理；通過建立"質量記錄管理程序"如實記錄運行中的活動結果，并妥善保存這些記錄，以提供作為內部及第三方審核的證據；并建立"統計技術管理程序"對這些質量記錄加以統計并進行技術分析。同時，通過建立"內部管理審核程序"以完善內部管理審核體系。 在人力資源的配備上，根據實際工作需要設置部門和人員，要求建立"工作職責說明書"，規定定量、定性的服務內容和服務應達到的水準，避免人浮于事的弊端。并按ISO9001標準之建立"培訓管理程序"，對全體員工進行物業管理基本知識、崗位任職資格等培訓，并進行資格確認，以保證公司員工對公司完善管理、公司發展的適應，使物業管理公司在建好一個企業的同時，更培養鍛煉了一支隊伍。 物業ISO9000認證體系是一種從管理模式向服務模式進化的體系，它所強調的是將服務作為一種商品，確保被服務者在使用過程中的滿意程度，是一種服務質量承諾的兌現，強調人對人的服務，是一個為業主提供綜合性整合化服務的系統。這個體系的建立將使物業管理逐步朝為業主按需提供服務的理想化方向發展，并以其全新體制的優勢促使物業管理真正成為產業經濟活動，以塑造眾多的需求群體和拉動巨大的需求市場，以此影響、優化物業管理的市場環境，推動物業管理的發展。

1.ISO9000標準簡介 ISO是“國際標準化組織”的英語簡稱。其全稱是InternationalOrganizationforStandardization。ISO標準由技術委員會（TECHNICALCOMMITTEES簡稱TC）制訂。ISO共有200多個技術委員會，ISO9000是指質量管理體系標準，它不是指一個標準，而是一族標準的統稱。ISO9000是由TC176（TC176指質量管理體系技術委員會）制定的所有國際標準。ISO9000是ISO發布之12000多個標準中暢銷、普遍的產品。 2.ISO9000族標準的構成 2008版ISO9000族標準包括以下一組密切相關的質量管理體系核心標準： a.ISO9000《質量管理體系結構基礎和術語》，表述質量管理體系基礎知識，并規定質量管理體系術語。 b.ISO9001《質量管理體系要求》，規定質量管理體系要求，用于證實組織具有提供滿足顧客要求和適用法規要求的產品的能力，目的在于增于顧客滿意。 c.ISO9004《質量管理體系業績改進指南》，提供考慮質量管理體系的有效性和效率兩方面的指南。該標準的目的是促進組織業績改進和使顧客及其他相關方滿意。 d.ISO19011《質量和(或)環境管理體系審核指南》 3.推行ISO9000的好處 a.強化品質管理，提高企業效益；增強客戶信心，擴大市場份額 b.獲得了國際貿易綠卡----“通行證”，了國際貿易壁壘 c.節省了第二方審核的精力和費用 d.在產品品質競爭中永遠立于不敗之地 e.有利于國際間的經濟合作和技術交流 f.強化企業內部管理，穩定經營運作，減少因員工辭工造成的技術或質量波動。 g.提高企業形象 4.ISO9000：2008標準的主要變化 相對于ISO9001:2000版標準，ISO/DIS9001:2008標準的主要變化包括： (1)有關法律法規的要求方面。在“引言”中，有修改 (2)有關產品范圍的方面。 (3)有關外程方面。在“4.1總要求”中， (4)有關形成文件的程序方面。 (5)有關外來文件方面。在“4.2.3文件控制f)條 (6)有關管理者代表方面。 (7)有關人力資源方面。在“6.2.2能力、培訓和意識b)、c) (8)有關基礎設施方面。在“6.3基礎設施 (9)有關工作環境方面。在“6.4工作環境”中，增加了“注” (10)有關交付后活動的方面。在“7.2.1與產品有關的要求的確定”中，增加“注” (11)有關設計和開發策劃方面。在“7.3.1設計和開發策劃”中，增加“注” (12)有關設計和開發輸出方面。在“7.3.3設計和開發輸出”中，增加了“注” (13)有關監視和測量狀態標識方面。在“7.5.3標識和可追溯性”有修改 (14)有關顧客財產方面。在“7.5.4顧客財產”中，將“注”修改，表明個人信息也屬于顧客財產。 (15)有關監視和測量裝置的控制方面。在“7.6監視和測量裝置的控制”中，增加了“注”，對使用計算機軟件的情況給出了說明。 (16)在顧客滿意方面。在“8.2.1顧客滿意”中增加了“注”。對監視顧客感受方面給出了進一步的說明。 (17)有關過程的監視和測量方面。在“8.2.3過程的監視和測量”中，增加了“注”，對識別和控制所需監視和測量的過程做了說明。 (18)有關放行產品和交付服務方面。在“8.2.4產品的監視和測量”有修改 ISO代表國際標準化組織，它是由多個 標準機構組成的國際聯盟。ISO現已有100多個成員。ISO9000是一個質量體系標準系列的統稱。 國軍標GJB9001B-2009 一、實施軍品認證工作的依據 1.《中國人民解放軍裝備條例》第143條規定“質量體系評定不合格的單位不能承擔裝備科研、生產和維修任務”。 2.總裝備部對《裝備承制單位資格審查規范（試行）》中規定：需審查第三方質量管理體系認證的有效性。 3.中國人民解放軍總裝備部裝電字[2001]第220號規定，國軍標《質量管理體系要求》是各裝備管理部門對軍品承制單位提出質量管理體系要求和實施質量管理體系審核的依據。 4.軍工產品質量體系認證委員會《軍工產品承制單位質量保證體系認證管理實施細則》。 二、申請軍品認證條件及要求 1.申請GJB9001B認證組織是為實施和保障軍事行動的武器、武器系統和軍事技術器材承擔論證、研制、生產、維修任務的組織，或是與之配套的整機、部件、組件、器件和材料生產組織，或是為武器裝備進行試驗、貯存和工程建設等的組織； 2.初次認證申請組織，申請書需請軍方用戶簽署意見并蓋章確認，同時填寫《產品所在階段情況調查表》。如該申請組織是部隊，可由上級主管部門簽字、蓋章。對于民營企業申請軍品時，需有軍代表的意見書，其內容至少包括：人員狀況；技術、設備情況；產品質量狀況；對配套企業，要注明產品與裝備的關系(用在什么地方)；說明生產的產品與軍方單位的關系。 3.認證審核前按GJB9001B－2009標準建立管理體系，并運行3個月以上時間。有軍品訂貨及交付發生，且現場審核時應有軍品生產。 4.現場審核時由上述軍代表和認證中心審核組進行溝通座談并形成《軍代表對受審核方質量體系有效性意見評價表》。 三、軍品認證注冊的性質 1.軍品認證注冊是政府和軍方的行為，反映和代表了武器裝備顧客的利益； 2.認證注冊具有事實上的強制性，國軍標質量管理體系認證說明了組織承擔軍品任務的能力； 3.認證機構無權批準給受審方發。批準權在軍工產品質量體系認證委員會。委員會是由總裝備部領導、各軍兵種裝備部門領導以及工業部門、專家代表組成的軍品質量管理體系合格評定領導機構，具有權威性和廣泛的代表性。 四、初次審核、監督審核、綜合評議和特殊審核 1.初次審核分二個階段進行。 階段審核主要涉及：文審、與軍代表或顧客座談、了解體系的建立與運行情況、確認審核范圍及標準刪減內容等。第二階段現場審核通常在 階段審核提出問題關閉后進行，并與 階段間隔時間不超過4個月，以審核計劃安排為準。第二階段審核是全部門、全產品、全過程、全要求覆蓋的符合性審核。 2.獲準注冊的有效期為4年，認證周期以注冊時間為開始。在此期間通常進行3次監督審核(不含非例行)，時間間隔不超過12個月一次。 3.綜合評議應在有效期截止前至少12個月由獲證組織向中心提出申請，遲于有效期截止前6個月且距離上次監督審核不超過12個月進行。 4.在有效期內對涉及體系變更、地址搬遷、產品范圍的增減等均需按要求進行變更部分的特殊審核，并換發新認證。特殊審核可結合監督審核時間進行。 5.如出現嚴重影響獲證組織的活動和運作的變更（如所有權、人員、現場、設備等）時，或者對投訴、其他信息的分析表明獲證組織可能影響認證要求時，中心需進行非例行的監督審核或提前綜合評議。 6.在認證注冊有效期內的換發情況，須同時交回原。 五、軍品認證注冊呈報審批程序 經認證中心主任審查---報軍認委秘書長審批---報工業主管部門的軍認委委員審批---報認證產品顧客所涉及到的軍認委委員審批---報軍認委副主任委員審批---報軍認委主任委員審批---頒發。 備注：GJB9001B-2009于2010年4月1日實施。參照 標準換版的做法,GJB9001A-2001向GJB9001B-2009轉換的時間為兩年(2010年4月1日至2012年3月31日)。 軍用產品的顧客是軍方，軍方對軍用產品的要求和期望代表了 的需求。因此，在GJB9001B-2009中除了充分體現滿足軍方對產品質量和質量管理體系的要求外，還增加了資質的某些質量活動要征求顧客同意的內容。這樣做既可以加強組織與顧客的溝通，落實顧客的監督，也充分體現了以顧客為關注焦點的思想。但值得注意的是，顧客的認可或同意，不能造成責任的轉移，不能免除組織提供符合要求事項的責任。