房地產ISO9001認證在房地產企業的實施為促進房地產業的穩定發展起到了重要作用。房地 產ISO9001認證在房地產推行為了達到目的和 效果，確保實施的成功性，必須確保以下幾個要素 正常運行： 　　1、ISO9001質量方針：是企業總的方向和目標，是企業的口號和旗幟。 　　2、管理者推動：在房地產企業中建立一套新的ISO9001管理體系，決不是一件輕而易舉的事，是 需要傷筋動骨的，不但需要打破一些傳統觀念，而且還要使新的體系能夠在企業中生根、發芽、開花 。它從基層到管理層，從一個部門到另一個部門，涉及的人員之多，關系之復雜，無疑這將是困難的 。要克服這些困難，使管理體系的建立能夠獲得成功，捷徑之一--管理者推動這把利器。首先：管理 者站在企業的上層，有利于觀察企業的情況，能夠看到企業的軟肋在哪里?有利于工作的開展。其次 ：管理者有利于推動部門與部門之間事務的協調，有利于監督上下級之間的工作。再次：管理者既是 改革的帶頭人，又是改革的推動者。 　　3、建立項目小組：項目小組的組成有助于更好的建立和實施新的體系。在項目小組成員的組成 上，應該是有所要求的，成員要有一定的組織協調能力、監督和實施能力。一般建議企業中上層管理 人員或者部門負責人以上人員組成。 　　在質量體系實施的過程中有以下幾個質量控制點： 　　a、企業診斷 　　b、建立ISO9001體系(參照標準、結合企業實際情況設立目標和范圍) 　　c、ISO9001試運行(檢驗體系的可行性) 　　d、建立ISO9001內部審核制度 　　e、ISO9001管理評審 　　f、ISO9001培訓(貫穿于所有階段的所有過程) 　　通過以上各個關鍵點的把握，使房地產企業都通過ISO9001質量管理體系認證過程得到很好的效 果。ISO9001質量管理認證在房地產企業成功實現的經驗，我們可以借鑒應用在企業實施客戶關系管 理中來，利用ISO9001質量管理體系認證規范的流程和成熟的運作模式為企業實施客戶關系管理提供 方法。在房地產企業中，不妨我們把ISO9001質量管理體系的實施模式引進來，在房地產企業中得以 應用和消化。房地產企業在滿足了管理者推動、公司實施客戶關系管理方針和目標明確、有了充分的 資源可以利用的基礎上，應該在以下環節上加大力度。 　　1、客戶關系管理診斷。幫助公司建立切實有效的規范化、系統化、科學化、可操作性強的客戶 關系管理體系，以滿足客戶關系管理的需要。能夠有效的控制整個客戶關系管理體系的建立，確保實 施的成功性。在診斷中，充分了解企業在經營銷售、市場活動和客戶服務方面存在的問題，客戶從咨 詢房子到買房子變成業主，直到后期的物業管理，再到客戶的價值，形成交叉銷售和鏈式銷售。 在整個客戶的價值生命周期中，客戶關心和了解什么問題?企業需要了解和掌握客戶的哪些資料?如何 細分客戶?客戶不滿意的原因是什么?有什么改進方法?每個問題如何通過信息化手段實現?等等諸如此 類的問題要多了解。作為房地產企業多問些為什么，是有助于企業發展的。 　　2、客戶關系管理體系的建立，要根據企業的實際情況制定自己的目標和范圍，不可放大目標， 也不能縮小目標。目標太高，不利于看到實施效果，容易產生負面影響;目標太低，容易實現，但很 難達到實施客戶關系管理體系的 效果。只有適合企業情況的體系才更能有助于企業的發展。例如 房地產經營銷售部實施客戶關系管理的目標：在三個月之內，建立完善的客戶檔案資料，并能對部分 數據進行分析;在六個月內，客戶資料完善，對潛在客戶和業主進行跟蹤和管理，并對經營銷售 部的所有數據進行分析。對房地產企業來說，在六個月內整個公司客戶關系管理平臺建成，在各個部 門得到初步完善;在一年內完成客戶關系管理體系的建立，對所有客戶數據可以進行分析，指導相關 部門、人員制定計劃和目標，提高企業整體協同作戰能力，增強企業競爭力。客觀的制定目標、建立 體系才能很好評估客戶關系管理給企業帶來的價值，有比較，才會有進步。 　　3、建立客戶關系管理監督審核機制，確保客戶關系管理體系在企業中有效應用。完善的監督審 核機制，是對客戶關系管理體系順利實施、延續的重要環節之一。在監督審核人員的選擇上，應該是 很有責任心、組織協調能力強、有信息化基礎的人員組成。公司也可以倡導自監或他監的制度，無論 是在工作流上，還是在處理客戶投訴方面，讓客戶關系管理成為自己的好幫手、企業發展的好助手。 深圳招商房地產在這方面做得比較好，他們組織客戶關系管理項目小組，監督著整個企業的客戶關系 管理建設，從管理方面、業務方面和信息化方面多層次多渠道進行監督和審核，在借助外力的同時， 也在加緊修煉自己的內功。 　　4、培訓是企業成功實施客戶關系管理的基礎。培訓是貫穿在整個過程中的，為了打破傳統觀念 ，要進行理念培訓;為了建立客戶關系管理體系，要進行客戶關系管理基礎知識培訓;為了很好的實施 客戶關系管理，要進行客戶關系管理操作培訓;為了讓客戶關系管理更好的在企業中升華，要持續不 斷的堅持培訓。在一些企業中，經常聽到某某人員不理解客戶關系管理，某某人員不會使用客戶關系 管理，這都是培訓不佳或沒有培訓的結果。特別在房地產企業中，培訓就尤其重要，從以前挖坑蓋房 ，到現在管理和信息化建設相結合的年代，時間之短，速度之快，人員的整體素質的需要不斷的 學習和培訓才能達到。 　　5、組織企業客戶關系管理管理評審，對于企業設立的目標和體系實施的有效性要進行定期評審 。結合企業的內部審核結果，對體系的有效性進行評估、改進、，使客戶關系管理體系始終保持 良性的可持續發展的狀態。

iso45001認證和ISO14001體系有從標準上看很多共同點，能夠互相兼容，有效地實現體系的一體化。 一、ISO14001與OHSAS18001體系的共同性 1、兩個體系均屬于規范化、文件化、系統化的管理體系：ISO14001環境管理體系是國際標準化組織（ISO）在1996年9月發布的認證標準，后經我國有關部門等同轉化為我國 標準。OHSAS18001是英國標準協會（BS1）等12個組織在1999年發布的職業管理體系規范。也經我國有關部門轉化成相應的認證試行標準。兩個標準均為規范化的管理體系，由17個管理要素構成，并對各管理要素提出了明確的要求。這些要求絕大部分也是相似的。由于這二個體系從形式到內容均有非常多的共同性，對實現體系的一體化具有很好的基礎。 2、兩個體系都遵循相同的管理模式：兩個體系都共同遵循策劃（P）—實施（D）—檢查與糾正（C）—評審改進（A）的管理模式，通過PDCA的循環，實現管理體系和績效的持續改進。 3、兩個體系均強調方針、目標、運行控制與環境因素（或危險源）的一致性。即方針要符合環境影響（或風險）的性質與規模，而所評價出的重要環境因素（或重大風險）均應通過目標、管理方案及運行控制程序進行控制。 4、兩個體系的管理要素極為相似：兩個體系均包括五個部分、共17個管理要素，從方針到管理評審要素的設置完全相同。雖然個別要素的名稱略有差別，但管理功能基本相同。兩個體系的17個管理要素的對照見下表。 要素號 ISO14001 iso45001 4.2 環境方針 職業方針 4.3.1 環境因素 危險源辨識、風險評價和風險控制、策劃 4.3.2 法律及其他要求 法律及其他要求 4.3.3 目標和指標 目標 4.3.4 環境管理方案 職業管理方案 4.4.1 組織結構和職責 機構和職責 4.4.2 培訓、意識和能力 培訓、意識與能力 4.4.3 信息交流 協商與交流 4.4.4 環境管理體系文件 文件 4.4.5 文件控制 文件與資料控制 4.4.6 運行控制 運行控制 4.4.7 應急準備和響應 應急準備與響應 4.5.1 監測和測量 績效測量與監測 4.5.2 不符合、糾正與措施 事故、事件、不符合、糾正與措施 4.5.3 記錄 記錄及記錄管理 4.5.4 環境管理體系審核 審核 4.6 管理評審 管理評審 體系的共同性為實現二個體系的一體化提供了基本條件。 另外從企業實際管理中，環境管理和職業管理也存在著很多共通性，例如：①環境管理和管理的任務相似，即改善環境或績效以及環境或事故；②環境管理和管理涉及到企業中所有部門和活動并與全體員工有關；③在相當多的企業中，將環境與管理設在同一個部門（例如：環保處），這些均能體現出這二種管理的共通性。 由于上述管理和環境管理的共通性，以致很多企業在建立上述兩個體系時，就把建立、推進體系的任務放在了同一個部門；又由于ISO14001和OHSAS18001兩個管理體系的共同性，很多企業在建立體系時就把兩個體系整合為一個體系（例如：稱為環境與管理體系）。建立了一套體系文件，同時實施運行，完全實現了二種體系的一體化。這樣就對認證機構提出了ISO14001環境管理體系和OHSAS18001職業管理體系實施一體化審核的要求。 二、體系文件的一體化 OHSAS18001職業管理體系ISO14001環境管理體系的文件體系相同，一般都由手冊、程序文件和作業指導書（或操作規程）三級文件所構成。在建立一體化的管理體系時，能否將兩個體系的文件融合成一套體系文件，是大家比較關心的問題。在我們審核的企業中，不少均已成功地實現了兩個體系文件的整合。取得了成功的經驗。現將一體化文件的主要結構和編寫時的注意事項分述如下： 1、管理手冊 二個體系的管理手冊可以編成一本手冊（例如稱為：環境與管理手冊）。實現文件的一體化。只是在每個要素的描述中，要注意覆蓋18001和14001兩個體系的要求，二個體系的要求有的是相同的，但也有不少不同點，編寫時不能忽視。例如： （1）在4.2職業方針中，就有“傳達到全體員工，使其每個人都認識到其在職業方面的義務”和“定期進行評審，確保其適宜性”等規定，這在環境方針中是沒有的。 （2）在4.3.1中，兩個體系的描述有很大區別，應分別寫成二個部分以覆蓋二個體系的不同要求。例如：對識別范圍的要求，對評價結果分級的要求和對控制策劃的要求都很難用同一段文字覆蓋二個體系的不同要求。 （3）在4.4.1中，增加了對管理者代表的職務級別的規定；并規定：對組織的活動、設施和過程實施管理，操作和驗證的人員均要規定作用職責和權限；所有承擔管理職責的人員都應實現其對職業績效持續改進的承諾。 （4）在4.4.3中，OHSAS18001增加了員工（或員工代表）在體系建立和實施中應參與的活動。 另外在4.3.2、4.3.4、4.4.6、4.5.1和4.5.2中，iso45001和ISO14001也有很多不同的要求。所以在編制一本“一體化”的管理手冊時，除了要在不同的要素中對兩個體系共同的部分進行描述外，還應該體現出兩個體系的不同要求。 2、程序文件 （1）對于標準中要求建立程序的多數要素，可以編成一體化的程序。例如：4.3.2、4.4.2、4.4.3、4.4.5、4.4.7、4.5.1、4.5.2、4.5.3和 4.5.4等要素。與手冊編寫一樣，在程序中也要注意覆蓋兩個體系的所有要求。 （2）對于4.3.1“環境因素識別和評價”與“危險源辨識，風險評價和風險控制策劃”應該分別編寫二個程序文件，以使其具有較好的可操作性。 （3）對于4.4.6運行控制程序 A) ISO14001環境管理體系中要求，對與所認定的重要環境因素相 關的運行與活動，制定運行控制程序。對一個生產型企業來說， 一般應包括下列運行控制程序。 a. 水污染控制程序 b. 大氣污染控制程序 c. 噪聲控制程序 d. 固體廢棄物管理程序 e. 能源管理程序 f. 原材料管理程序 g. 油品、化學品管理程序 h. 環保設施管理程序 i. 新建、改建、擴建項目環境保護管理程序 j. 供方、承包方管理程序 k. 新產品開發設計管理程序，等。 B) OHSAS18001職業管理體系在4.4.6運行控制中則要求，對所認定的風險有關的、需要采取控制措施的運行與活動，制定運行控制文件。對一個生產型企業而言，大體包括： a. 工藝管理程序； b. 設備與設施管理程序； c. 化學品、油品管理程序； d. 員工管理程序； e. 女工保護管理程序； f. 勞動防護用品管理程序； g. 供方和承包方管理程序； h. 特殊工種管理程序； i. 危險作業管理程序； j. 新、改、擴建工程管理程序； k. 檢修維護工作管理程序； l. 電氣管理程序； m. 管網管理程序； n. 廠內交通運輸管理程序； o. 管理或作業變更管理程序等。 從上述兩份典型的運行控制程序目錄可以看出：兩個體系能共用的程序只有3-4個，其余大多數程序所管理的內容不同。所以對二個體系的運行控制程序而言不要勉強合并。要根據二個體系的要求，編制具有可操作性的控制文件。這對于實現重要環境因素與風險的有效控制是必需的。 3、作業指導書（或操作規程） 作業指導書（或操作規程）是指操作崗位所執行的作業文件。對一個具體的崗位而言，文件應盡量統一， 能實現文件的單一化。對于環境和兩方面是如此，甚至包括質量方面的要求都可以變成一份作業指導書，使操作者一目了然。例如：對于一個電子工廠的波峰焊接機操作崗位，在一份作業指導書上可以先寫如何啟動運行設備，保障波峰焊的質量；又可寫明如何避免燙傷等事故；還可寫明如何控制含鉛煙塵的排放和妥善處理含鉛廢物等，一個文件覆蓋三個體系的管理內容。所以對于第三級文件，完全可以實現整合，即對同一崗位整合成為一份單一的文件。 綜上所述，實現二個體系文件的一體化是完全可行的。但要注意既要分別滿足二個體系的要求，又要適合實際管理和操作的需要。在這個前提下使文件盡量簡化。 三、一體化審核 兩個體系的審核也具有很多共同性。例如： 1、采用同樣的審核程序 ISO14001環境管理體系審核的審核程序是按照ISO14011《環境審核指南—審核程序—環境管理體系審核》進行的。在OHSAS18001職業管理體系的審核中，同樣遵循了類似的程序。并且在審核的策劃和準備、審核的實施、糾正措施的跟蹤等，都規定了基本相同的要求。兩個體系審核采用同樣程序，是實現二個體系審核一體化的基礎。 這里需要指出的是：根據 環認委發布的環境管理體系認證機構認可基本要求（CACEB：EA-110）的規定：環境管理體系的審核分為二個階段進行。即： 階段審核和第二階段審核。而 職業衛生管理體系認證指導委員會規定的職業管理體系的審核分為：初始審核和正式審核二個階段。二個體系審核所采用的名稱不同。但仔細研究每個階段的審核任務和審核內容后則不難發現，職業管理體系審核中的初始審核和正式審核，分別與環境管理體系的 階段審核和第二階段審核是基本相同的。下面以初始審核為例加以說明。 初始審核的目的為： （1）收集組織職業狀況及與體系有關的必要的信息； （2）確定正式審核的可行性及條件； （3）確定審核范圍。 初始審核的內容：包括： （1）文件審核； （2）危險源的識別、風險評價及基本控制情況； （3）法律法規的獲取和相關法規的符合情況； （4）方針、目標和管理方案的合理性； （5）機構和職責的設置； （6）內審和管理評審的有效性。 以上職業管理體系初始審核的目的和內容與環境管理體系 階段審核的目的和內容幾乎是完全相同的。所以在實施審核時，完全可以實現二個體系審核的一體化。 2、采用同樣的審核方法 職業管理體系審核的審核方式和審核方法與環境管理體系也是相同的。均采取以部門審核為主線、結合要素審核的方式；現場審核則同樣采用詢問交談，查閱文件和記錄，以及現場查證的方法。因此在審核員實施審核時也很容易地將二個體系的審核融合在一起。 3、一體化審核的實施 （1）審核員的配置 實施一體化審核的審核員應同時具備二個體系注冊審核員的資格。即同一個審核員既是環境管理體系 注冊審核員，又是職業管理體系的 注冊審核員。 （2）審核計劃的編制 二個體系的一體化審核應該編制同一的審核計劃，即同一個審核員在審核每個部門時，同時審核二個體系。 在確定每個部門所需的審核時間時，既要考慮到該部門的環境影響的大小，也要考慮到重大風險的多少。對于審核員任務的分配也要同時考慮到二個體系的需要； （3）現場審核檢查表的編制 審核員所準備的現場檢查表應覆蓋兩個體系的要求。在17個要素中雖然大部分要求是相同的，但在審核時也有不少區別。例如：對要素4.3.1環境因素（危險源辨識、風險評價與風險控制策劃）審核時，既要審核環境因素的識別評價又要審核危險源的識別評價；又如：在對4.4.6審核時，既要審核有關環境方面的運行控制程序的執行，又要審核職業方面的運行控制的情況，不能有任何偏廢。 （4）不符合項的確定 審核員應充分理解ISO14001和OHSAS18001兩個體系在各個要素上的要求，要根據兩個體系的要求，分別確定不符合項。如果一個事實僅不符合14001（或18001）某條款的要求，則開14001（或18001）的不符合項；如果同一事實既不符合14001的要求又不符合18001的要求，也可以開為一個共用的不符合項。分別注明不符合兩個標準的要素號。 （5）審核報告 由于目前我國對于二個管理體系的認證的管理分屬于二個認可委員會。所以審核組長在編寫體系的審核報告時，應根據二個認可委員會的要求，分別編寫環境管理體系審核報告和職業管理體系審核報告。 四、OHSAS18001與ISO14001審核中的區別 由于OHSAS18001與ISO14001體系具有很多共同性，而且審核程序也相同，因此可以實現兩個體系的一體系化審核。但在實施一體化審核時也不能忽視兩個體系在審核中的區別。 首先我們應該充分重視兩個體系各個管理要素要求的區別。雖然兩個體系要素的設置是相同的，每個要素的功能也基本相同。但仔細研究后，你會發現，在一部分要素中仍然存在著差別，有的差別甚至還比較大。關于這方面的內容，準備在另外的文章中討論。 在這里，我們僅討論在一體化體系審核中有關職業審核方面應注意的問題。 1、要更加重視對現場狀況的審核 由于職業管理體系中的重大風險分布面廣，可能分布在很多作業場所，所以審核中要更加重視現場的審核，在現場審核中應充分重視以下幾方面的狀況： （1）各類危險源是否已被辨識出來，是否有遺漏；重大風險的評價結果是否合理； （2）高風險場所的設施是否妥善，例如：防火、防爆、防化學傷害，防機械傷害的設施、設備是否完善；管理程序和作業文件是否健全，檢測、報警、消防以及其他應急措施是否處在正常狀態； （3）危險作業及其相關的控制是否有效，例如：對高空作業的管理，對動火作業的管理等； （4）作業環境與個人防護是否符合法規或程序文件的要求。 2、要更加重視員工意識和對作業規程掌握程度的審核 造成事故的原因有兩類：一是物的不狀態，二是人的不行為，所以既使設施、設備方面的不狀態被控制了，而人的不行為也常常會造成事故。例如：高空作業時不系帶，在有高空墜物的危險場所不戴帽，機動車輛的疲勞駕駛等。所以審核中要更加重視對作業人員的審核，特別是與高風險作業有關的作業人員。 3、職業管理體系的適用范圍 ISO14001環境管理體系的范圍包括組織的活動、產品和服務；而在OHSAS18001職業管理體系的適用范圍中，明確規定“本標準僅適用于職業，而不適用于產品和服務。”所以在審核時要注意：對于企業所生產的產品在使用中的性能，不包括在范圍之中。在審核時應該注意這一要求。 OHSAS18001和ISO14001是完全能夠實現一體化及一體化審核的。這樣做可以為組織節省管理資源和迎審工作量，對認證機構也可以節省審核工作量，降低審核費用，并便于企業實現管理上的一體化。因此，推廣兩個體系的一體化審核有很重要的意義。