房地產開發企業是房地產開發經營活動的組織者和承擔者，擔負著開發過程的組織、指揮、協調 與控制的職能。房地產開發是指取得土地使用權并在其上改造、生產和建設的過程，它的根本原料是 土地，它的產品是不動產（包括土地和建筑物）。經營是指在開發的全過程中運籌資金、開辟市場、 組織指揮生產、進行銷售和服務的經濟活動。從房地產開發企業的職員組成、業務特點看，這類企業 是間接的生產指揮者，是向顧客提供房地產產品和服務的經營者，而不是實物產品的生產者。 房地產開發企業應處理好企業與外部的關系，包括企業與 、企業與企業、企業與顧客之間的 關系，企業絕大多數職員從事的工作也是處理和協調這種關系。 房地產開發企業的對外經營活動是通過內部管理來實現的。圍繞經營活動所進行的計劃、指揮、 協調、監督和檢查等工作就是ISO9000族質量管理和質量保證標準所指的對象。因此，房地產開發企 業的貫標認證應側重于經營質量和服務質量，而非針對實物產品——房產品的質量。 房地產開發企業的內部行為和活動過程 ISO9000認證的重點是房產品質量，也是企業管理和貫標認證的終目標。從表面看，房地 產開發企業派出的專門人員或委托工程監理公司到施工現場進行質量監督，對施工組織設計和施工工 藝工序進行的確認和改進，對直接影響房產品實體質量的人、機、料、法、環五大因素進行的監督管 理，對產品的過程質量進行的檢查（隱蔽工程檢查、中間驗收等），對終產品進行的多道驗收（竣 工驗收、交付驗收和綜合驗收等），似乎是房地產開發企業參與了實物產品的生產，并對自己經營的 房產品實體質量進行了直接調控。其實，即使房地產開發企業在施工現場查出了質量批漏，改進了施 工工藝，提高了房產品實物質量，也不意味著這種現場監督檢查是房產品質量提高的決定因素，房產 品實物質量的形成過程也不會成為房地產開發企業的內部過程或與分承包方的共同生產過程。 不論是過程控制、檢驗和試驗、不合格品控制、糾正和措施要素，都是針對企業的內部過程 和活動。房地產開發企業與施工承包方及顧客的聯系主要通過合同的形式實現：通過采購合同完成與 承包方之間的產品交付、資金支付、信息聯系和反饋；通過銷售合同完成與顧客之間的產品交付、資 金支付、信息聯系和反饋等。因此，房產品實物質量的形成過程是在房地產開發企業內部過程之外完 成的，不是房地產開發企業貫標認證的重點，其重點是內部行為和活動過程。 企業監督管理行為屬于采購的范疇 房地產開發企業與分承包方簽訂的工程承包合同規定，分承包方有要求發包方進行隱蔽工程質量 驗收檢查的權利，也賦予了發包方有隨時檢查分承包方作業質量和進度的權利。同時，合同也規定了 分承包有完成施工作業、交付房產品的義務，發包方有向分承包方支付酬金的義務。所以，合同的執 行過程對房地產開發企業來講是一種采購過程。 ISO 9000族標準規定了采購要素，其中有采購驗證的要求。房地產開發企業對施工現場的監督檢 查就屬于這種采購驗證的行為，只不過因為建筑的產品特性不同于一般產品，這種采購驗證過程相對 復雜、特殊和重要。房地產開發企業對所有隱蔽工程的驗收、中間的工程檢驗和竣工驗收等都是對采 購產品質量的確認和驗證行為，與一般普通產品的進貨檢驗和采購驗證的性質相同。 房地產ISO9000認證應將其所從事的施工過程質量控制、進度控制和投資控制歸入采購控制要素。 根據監理合同完成對監理方所提供服務的采購 開發商聘請監理公司來履行對房屋質量的控制是一種趨勢。監理方與房地產開發企業簽訂監理委 托合同，規定由房地產開發企業支付酬金，由監理方代表房地產開發企業完成施工監理任務。 監理委托合同也屬于采購的范疇。施工承包合同采購的是包括承包方服務在內的實物房產品，監 理委托合同采購的是一種由監理方提供的服務。因此，應通過委托合同，把本屬于房地產開發企業的 采購及采購驗證工作轉化為企業的外部過程。同樣，施工合同中規定的應由房地產開發企業承擔的對 房產品的采購驗證責任，絕大部分也可以通過委托合同由監理方承擔。所以，房地產開發企業在貫標 認證中應該謹慎而正確地處理好對監理方所提供服務的采購控制。 提高開發經營的服務質量 房地產開發企業是經營企業而非生產企業，雖然提供的是質量要求高的房產品，但改變不了經營 服務的根本性質。就像施工承包和監理委托一樣，房地產開發企業主要通過一系列合同間接完成工作 過程，如地質勘測委托、工程設計委托、形象策劃委托、市場調查委托、動遷和征地委托、銷售和物 業管理委托等。隨著房地產市場的發展和分工的日益專業化，許多過程都將越來越多地通過委托專業 機構來完成。房地產ISO9000認證應越來越側重于對合同的管理，通過對企業履行合同過程的質量的 控制，達到間接控制實物產品質量的終目的，更好地為顧客服務。

1.ISO9000標準簡介 ISO是“國際標準化組織”的英語簡稱。其全稱是InternationalOrganizationforStandardization。ISO標準由技術委員會（TECHNICALCOMMITTEES簡稱TC）制訂。ISO共有200多個技術委員會，ISO9000是指質量管理體系標準，它不是指一個標準，而是一族標準的統稱。ISO9000是由TC176（TC176指質量管理體系技術委員會）制定的所有國際標準。ISO9000是ISO發布之12000多個標準中暢銷、普遍的產品。 2.ISO9000族標準的構成 2008版ISO9000族標準包括以下一組密切相關的質量管理體系核心標準： a.ISO9000《質量管理體系結構基礎和術語》，表述質量管理體系基礎知識，并規定質量管理體系術語。 b.ISO9001《質量管理體系要求》，規定質量管理體系要求，用于證實組織具有提供滿足顧客要求和適用法規要求的產品的能力，目的在于增于顧客滿意。 c.ISO9004《質量管理體系業績改進指南》，提供考慮質量管理體系的有效性和效率兩方面的指南。該標準的目的是促進組織業績改進和使顧客及其他相關方滿意。 d.ISO19011《質量和(或)環境管理體系審核指南》 3.推行ISO9000的好處 a.強化品質管理，提高企業效益；增強客戶信心，擴大市場份額 b.獲得了國際貿易綠卡----“通行證”，了國際貿易壁壘 c.節省了第二方審核的精力和費用 d.在產品品質競爭中永遠立于不敗之地 e.有利于國際間的經濟合作和技術交流 f.強化企業內部管理，穩定經營運作，減少因員工辭工造成的技術或質量波動。 g.提高企業形象 4.ISO9000：2008標準的主要變化 相對于ISO9001:2000版標準，ISO/DIS9001:2008標準的主要變化包括： (1)有關法律法規的要求方面。在“引言”中，有修改 (2)有關產品范圍的方面。 (3)有關外程方面。在“4.1總要求”中， (4)有關形成文件的程序方面。 (5)有關外來文件方面。在“4.2.3文件控制f)條 (6)有關管理者代表方面。 (7)有關人力資源方面。在“6.2.2能力、培訓和意識b)、c) (8)有關基礎設施方面。在“6.3基礎設施 (9)有關工作環境方面。在“6.4工作環境”中，增加了“注” (10)有關交付后活動的方面。在“7.2.1與產品有關的要求的確定”中，增加“注” (11)有關設計和開發策劃方面。在“7.3.1設計和開發策劃”中，增加“注” (12)有關設計和開發輸出方面。在“7.3.3設計和開發輸出”中，增加了“注” (13)有關監視和測量狀態標識方面。在“7.5.3標識和可追溯性”有修改 (14)有關顧客財產方面。在“7.5.4顧客財產”中，將“注”修改，表明個人信息也屬于顧客財產。 (15)有關監視和測量裝置的控制方面。在“7.6監視和測量裝置的控制”中，增加了“注”，對使用計算機軟件的情況給出了說明。 (16)在顧客滿意方面。在“8.2.1顧客滿意”中增加了“注”。對監視顧客感受方面給出了進一步的說明。 (17)有關過程的監視和測量方面。在“8.2.3過程的監視和測量”中，增加了“注”，對識別和控制所需監視和測量的過程做了說明。 (18)有關放行產品和交付服務方面。在“8.2.4產品的監視和測量”有修改 ISO代表國際標準化組織，它是由多個 標準機構組成的國際聯盟。ISO現已有100多個成員。ISO9000是一個質量體系標準系列的統稱。 國軍標GJB9001B-2009 一、實施軍品認證工作的依據 1.《中國人民解放軍裝備條例》第143條規定“質量體系評定不合格的單位不能承擔裝備科研、生產和維修任務”。 2.總裝備部對《裝備承制單位資格審查規范（試行）》中規定：需審查第三方質量管理體系認證的有效性。 3.中國人民解放軍總裝備部裝電字[2001]第220號規定，國軍標《質量管理體系要求》是各裝備管理部門對軍品承制單位提出質量管理體系要求和實施質量管理體系審核的依據。 4.軍工產品質量體系認證委員會《軍工產品承制單位質量保證體系認證管理實施細則》。 二、申請軍品認證條件及要求 1.申請GJB9001B認證組織是為實施和保障軍事行動的武器、武器系統和軍事技術器材承擔論證、研制、生產、維修任務的組織，或是與之配套的整機、部件、組件、器件和材料生產組織，或是為武器裝備進行試驗、貯存和工程建設等的組織； 2.初次認證申請組織，申請書需請軍方用戶簽署意見并蓋章確認，同時填寫《產品所在階段情況調查表》。如該申請組織是部隊，可由上級主管部門簽字、蓋章。對于民營企業申請軍品時，需有軍代表的意見書，其內容至少包括：人員狀況；技術、設備情況；產品質量狀況；對配套企業，要注明產品與裝備的關系(用在什么地方)；說明生產的產品與軍方單位的關系。 3.認證審核前按GJB9001B－2009標準建立管理體系，并運行3個月以上時間。有軍品訂貨及交付發生，且現場審核時應有軍品生產。 4.現場審核時由上述軍代表和認證中心審核組進行溝通座談并形成《軍代表對受審核方質量體系有效性意見評價表》。 三、軍品認證注冊的性質 1.軍品認證注冊是政府和軍方的行為，反映和代表了武器裝備顧客的利益； 2.認證注冊具有事實上的強制性，國軍標質量管理體系認證說明了組織承擔軍品任務的能力； 3.認證機構無權批準給受審方發。批準權在軍工產品質量體系認證委員會。委員會是由總裝備部領導、各軍兵種裝備部門領導以及工業部門、專家代表組成的軍品質量管理體系合格評定領導機構，具有權威性和廣泛的代表性。 四、初次審核、監督審核、綜合評議和特殊審核 1.初次審核分二個階段進行。 階段審核主要涉及：文審、與軍代表或顧客座談、了解體系的建立與運行情況、確認審核范圍及標準刪減內容等。第二階段現場審核通常在 階段審核提出問題關閉后進行，并與 階段間隔時間不超過4個月，以審核計劃安排為準。第二階段審核是全部門、全產品、全過程、全要求覆蓋的符合性審核。 2.獲準注冊的有效期為4年，認證周期以注冊時間為開始。在此期間通常進行3次監督審核(不含非例行)，時間間隔不超過12個月一次。 3.綜合評議應在有效期截止前至少12個月由獲證組織向中心提出申請，遲于有效期截止前6個月且距離上次監督審核不超過12個月進行。 4.在有效期內對涉及體系變更、地址搬遷、產品范圍的增減等均需按要求進行變更部分的特殊審核，并換發新認證。特殊審核可結合監督審核時間進行。 5.如出現嚴重影響獲證組織的活動和運作的變更（如所有權、人員、現場、設備等）時，或者對投訴、其他信息的分析表明獲證組織可能影響認證要求時，中心需進行非例行的監督審核或提前綜合評議。 6.在認證注冊有效期內的換發情況，須同時交回原。 五、軍品認證注冊呈報審批程序 經認證中心主任審查---報軍認委秘書長審批---報工業主管部門的軍認委委員審批---報認證產品顧客所涉及到的軍認委委員審批---報軍認委副主任委員審批---報軍認委主任委員審批---頒發。 備注：GJB9001B-2009于2010年4月1日實施。參照 標準換版的做法,GJB9001A-2001向GJB9001B-2009轉換的時間為兩年(2010年4月1日至2012年3月31日)。 軍用產品的顧客是軍方，軍方對軍用產品的要求和期望代表了 的需求。因此，在GJB9001B-2009中除了充分體現滿足軍方對產品質量和質量管理體系的要求外，還增加了資質的某些質量活動要征求顧客同意的內容。這樣做既可以加強組織與顧客的溝通，落實顧客的監督，也充分體現了以顧客為關注焦點的思想。但值得注意的是，顧客的認可或同意，不能造成責任的轉移，不能免除組織提供符合要求事項的責任。

GJB9001C認證-2017質量管理體系之4 組織環境 ? 4.1 理解組織及其環境 ? 范圍、程度 ? 如何收集、監視和評審 ? 環境變化，質量管理體系如何反應 ? 時機：1）在確定QMS范圍、邊界和適用性時；2）策劃關鍵過程、通用質量特性的應用時；3）風險和機遇管理；4）產品運行過程策劃時；5）管理評審 ? 4.2 理解相關方的需求和期望 ? 對象和范圍：本組織有哪些重要相關方？（注 中已經明確） ? 這些相關方有哪些要求：歸類 ? 不滿足相關方要求的后果：風險 ? 何時、如何監視和評審：溝通 ? 記錄要求：《相關方需求及期望確定表》 ? 4.3確定質量管理體系的范圍 ? 邊界：地理位置和區域、組織單元和職能、覆蓋的產品和服務范圍等 ? 適用性：允許不適用部分要求的前提條件 ? （確實不適用，比如說不存在相關活動或狀態；） ? （法律法規要求；） ? 不影響產品和服務合格（，或滿足訂單要求）； ? 不影響增強顧客滿意（，顧客和市場對此無需求和期望）——應征得顧客同意。 ? 某些要求不適用或某些部門游離于質量管理體系之外，均有可能影響整個質量管理體系的有效性。 ? 4.4 質量管理體系及其過程 ? 4.4.1總要求：按本標準要求建立、實施、保持和持續改進質量管理體系 ? 體系由過程構成，應細化到過程，按過程方法建立體系； ? 建立質量管理體系的一般過程（、流程、思路） a-h) ? 建立GJB體系過程的特殊要求（i-k） ? 質量管理體系過程清單 ? 4.4.2 體系文件化要求： ? 必要的文件；必要的記錄 ? 外來文件清單、體系文件清單、記錄清單