房地產開發企業是房地產開發經營活動的組織者和承擔者，擔負著開發過程的組織、指揮、協調 與控制的職能。房地產開發是指取得土地使用權并在其上改造、生產和建設的過程，它的根本原料是 土地，它的產品是不動產（包括土地和建筑物）。經營是指在開發的全過程中運籌資金、開辟市場、 組織指揮生產、進行銷售和服務的經濟活動。從房地產開發企業的職員組成、業務特點看，這類企業 是間接的生產指揮者，是向顧客提供房地產產品和服務的經營者，而不是實物產品的生產者。 房地產開發企業應處理好企業與外部的關系，包括企業與 、企業與企業、企業與顧客之間的 關系，企業絕大多數職員從事的工作也是處理和協調這種關系。 房地產開發企業的對外經營活動是通過內部管理來實現的。圍繞經營活動所進行的計劃、指揮、 協調、監督和檢查等工作就是ISO9000族質量管理和質量保證標準所指的對象。因此，房地產開發企 業的貫標認證應側重于經營質量和服務質量，而非針對實物產品——房產品的質量。 房地產開發企業的內部行為和活動過程 ISO9000認證的重點是房產品質量，也是企業管理和貫標認證的終目標。從表面看，房地 產開發企業派出的專門人員或委托工程監理公司到施工現場進行質量監督，對施工組織設計和施工工 藝工序進行的確認和改進，對直接影響房產品實體質量的人、機、料、法、環五大因素進行的監督管 理，對產品的過程質量進行的檢查（隱蔽工程檢查、中間驗收等），對終產品進行的多道驗收（竣 工驗收、交付驗收和綜合驗收等），似乎是房地產開發企業參與了實物產品的生產，并對自己經營的 房產品實體質量進行了直接調控。其實，即使房地產開發企業在施工現場查出了質量批漏，改進了施 工工藝，提高了房產品實物質量，也不意味著這種現場監督檢查是房產品質量提高的決定因素，房產 品實物質量的形成過程也不會成為房地產開發企業的內部過程或與分承包方的共同生產過程。 不論是過程控制、檢驗和試驗、不合格品控制、糾正和措施要素，都是針對企業的內部過程 和活動。房地產開發企業與施工承包方及顧客的聯系主要通過合同的形式實現：通過采購合同完成與 承包方之間的產品交付、資金支付、信息聯系和反饋；通過銷售合同完成與顧客之間的產品交付、資 金支付、信息聯系和反饋等。因此，房產品實物質量的形成過程是在房地產開發企業內部過程之外完 成的，不是房地產開發企業貫標認證的重點，其重點是內部行為和活動過程。 企業監督管理行為屬于采購的范疇 房地產開發企業與分承包方簽訂的工程承包合同規定，分承包方有要求發包方進行隱蔽工程質量 驗收檢查的權利，也賦予了發包方有隨時檢查分承包方作業質量和進度的權利。同時，合同也規定了 分承包有完成施工作業、交付房產品的義務，發包方有向分承包方支付酬金的義務。所以，合同的執 行過程對房地產開發企業來講是一種采購過程。 ISO 9000族標準規定了采購要素，其中有采購驗證的要求。房地產開發企業對施工現場的監督檢 查就屬于這種采購驗證的行為，只不過因為建筑的產品特性不同于一般產品，這種采購驗證過程相對 復雜、特殊和重要。房地產開發企業對所有隱蔽工程的驗收、中間的工程檢驗和竣工驗收等都是對采 購產品質量的確認和驗證行為，與一般普通產品的進貨檢驗和采購驗證的性質相同。 房地產ISO9000認證應將其所從事的施工過程質量控制、進度控制和投資控制歸入采購控制要素。 根據監理合同完成對監理方所提供服務的采購 開發商聘請監理公司來履行對房屋質量的控制是一種趨勢。監理方與房地產開發企業簽訂監理委 托合同，規定由房地產開發企業支付酬金，由監理方代表房地產開發企業完成施工監理任務。 監理委托合同也屬于采購的范疇。施工承包合同采購的是包括承包方服務在內的實物房產品，監 理委托合同采購的是一種由監理方提供的服務。因此，應通過委托合同，把本屬于房地產開發企業的 采購及采購驗證工作轉化為企業的外部過程。同樣，施工合同中規定的應由房地產開發企業承擔的對 房產品的采購驗證責任，絕大部分也可以通過委托合同由監理方承擔。所以，房地產開發企業在貫標 認證中應該謹慎而正確地處理好對監理方所提供服務的采購控制。 提高開發經營的服務質量 房地產開發企業是經營企業而非生產企業，雖然提供的是質量要求高的房產品，但改變不了經營 服務的根本性質。就像施工承包和監理委托一樣，房地產開發企業主要通過一系列合同間接完成工作 過程，如地質勘測委托、工程設計委托、形象策劃委托、市場調查委托、動遷和征地委托、銷售和物 業管理委托等。隨著房地產市場的發展和分工的日益專業化，許多過程都將越來越多地通過委托專業 機構來完成。房地產ISO9000認證應越來越側重于對合同的管理，通過對企業履行合同過程的質量的 控制，達到間接控制實物產品質量的終目的，更好地為顧客服務。

iso14001認證內審要點 深圳iso14001認證條款審核要點如下： 　　4.2環境方針 　　☆ 是否由高層主管參與界定,承諾,簽署 　　☆ 是否包括對持續改善和污染之承諾 　　☆ 是否包括對符合相關環保法令規章及其它要求作出承諾 　　☆ 環境方針是否對外公開,相關途徑如何?環境方針是否有考慮，環境目標、指標，并有再評評 價的途徑? 　　☆ 員工是否了解公司環境方針 　　4.3.1環境因素 　　☆ 是否建立環境因素清單 　　☆ 環境因素是否考慮過去,現在,將來這三個時態 　　☆ 環境因素有否考慮正常,異常,緊急的情況 　　☆ 環境因素是否包含所設定的范圍和所有區域/產品/活動/服務 　　☆ 環境因素是否傳達到各相關部門/人員，環境因素清單是否為 　　☆ 環境因素是否包含新開發項目及新的或已更正的項目 　　4.3.2法規與其他環境要求 　　☆ 組織是否建立并維持一程序,用來鑒別法規及其他要求 　　☆ 是否鑒別組織適宜的一切法令及其他要求 　　☆ 是否有對法令及其他要求進行更新 　　☆ 組織是否符合相關法令的要求 　　☆ 法規鑒別結果是否保存，是否有關聯之法規，要求事項一覽表?必要的人員是否有閱讀或易于 取得 　　4.3.3目標、指標和方案 　　☆ 是否建立文件化的環境目標與指標 　　☆ 建立之目標是否明確 　　☆ 建立之指標是否量化 　　☆ 建立之目標和指標的執行是否有效 　　☆ 相關人員是否清楚了解目標和指標，目標和指標是否與環境方針整合 　　☆ 是否制訂管理方案,以達成相聯之環境目標和指標 　　☆ 是否建立環境管理方案之程序及相關辦法 　　☆ 是否明確環境管理方案的相關權責分工 　　☆ 是否包含為達成目標和指標的詳細方法 　　☆ 是否包含為達成目標和指標的期限和時程 　　☆ 當環境管理方案進度無法達成或其他原因,是否修訂環境管理方案或替代方案? 　　4.4.1資源、作用、職責與權責 　　☆ 是否明確界定相關權責，并且文書化，公告周知 　　☆ 管理階層有否提供實施與管制環境管理體系所需要的資源,包括人力,物力,財力資源 　　☆ 組織的高層主管是否委任管理代表,是否有證據查訪 　　☆ 環境管理代表是否向高層主管報告環境管理體系的績效以審查,并作為環境管理體系改進的依 據 　　☆ 管理代表及相關人員是否有其責任與義務?是否與定義相符 　　4.4.2能力, 培訓和意識 　　☆ 工作上可能會對環境產生重大沖擊的每位員工是否規范訓練需求及記錄 　　☆ 相關人員是否經過培訓及資格認可 　　4.4.3溝通 　　☆ 是否建立對各內部部門與階層之間的溝通程序 　　☆ 是否有內部溝通之內容及記錄 　　☆ 是否建立外部溝通的管道及方法 　　☆ 是否有外部溝通之內容及記錄 　　☆ 外部之利害相關者傳達的訊息的回應是否依文件規定處理 　　4.4.4文件 　　☆ 有否建立說明管理體系的核心要素的相關規定的文件 　　4.4.5文件控制 　　☆ 是否建立并維持適當的程序和責任,以供制作及修改各種類型的文件 　　☆ 文件管制是否依文件規定作業 　　☆ 是否有證據顯示文件的 版本狀態 　　☆ 是否使用已失效的文件 　　☆ 相關文件是否由相關權責人員審核 　　☆ 文件的修訂是否依標準作業 　　☆ 文件的回收是否妥當 　　☆ 文件是否能清楚識別 　　☆ 必要文件是否發行至必要場所 　　4.4.6運行控制 　　☆ 組織是否以方針、目的、目標所訂定的事項，對影響環境的活動加以明確 　　☆ 污水,廢氣,噪音,廢棄物,毒性物質,化學品,土壤污染,資能源管制是否依文件作業 　　☆ 相關過程是否建立作業指導書 　　4.4.7應急準備與反應 　　☆ 是否建立緊急事件準備與應變之程序書及相關辦法 　　☆ 緊急應變程序是否界定相關權責，事故發生后是否有再評估 　　☆ 是否界定緊急應變類別 　　☆ 是否進行相關緊急應變演習 　　☆ 相關應變設施是否按規定要求維護 　　4.5.1監測與量測 　　☆ 是否建立并維持文件化程序,以定期監測與量測會支環境產生重大沖擊的作業或活動 　　☆ 文件化程序是否包括界定監測與量測之對象,頻率,權責部門,及符合度判定 　　☆ 是否建立程序,以定期監測與量測目標和指標及管理方案的達成狀況 　　☆ 是否定期評估組織與相關環境法令規章之符合性,法令有關要求事項是否有進行監測與量測 　　☆ 監測與量測結果之記錄是否按規定保存 　　☆ 是否規定監測與量測設備校正與維修 　　4.5.2符合性評價 　　☆ 是否定期對適用的法律法規要求的符合性進行評價 　　☆ 是否對其他適用環境的要求的符合性進行評價 　　☆ 是否具有評價的方法 　　4.5.3不符合,糾正與措施 　　☆ 是否建立文件化的不符合,糾正與措施的規定 　　☆ 是否涵括法規,管理方案,審核之不符合判定 　　☆ 實際之不符合是否按文件要求進行糾正與 　　☆ 實際之糾正與措施是否有效 　　☆ 糾正與措施結果是否追蹤 　　4.5.4記錄 　　☆ 是否建立記錄管理之程序及相關辦法 　　☆ 記錄是否清楚易讀,可識別,可追溯,易檢索 　　☆ 是否建立記錄保存之期限 　　☆ 相關記錄的管制是否依文件標準作業 　　4.5.5環境管理體系內部審核 　　☆ 是否建立文件化環境管理體系內部審核的方案/計劃,程序 　　☆ 是否規定稽查的頻率,范圍,目的 　　☆ 內部稽查人員是否進行相關培訓并考核合格 　　☆ 審核人員是否被審核單位無關,以確保其獨立性 　　4.6管理評審 　　☆ 是否建立文件化管理評審程序 　　☆ 管理評審內容是否包括審核結果 　　☆ 管理評審內容是否包括環境目標、指標和方案的符合程度 　　☆ 管理評審內容是否包括利害相關者所關切的事項 　　☆ 管理評審內容是否包括隨著情勢與資訊的變化,環境管理體系的持續適用性 　　☆ 管理評審結果,記錄,結論是否保存,相關結論有否追蹤,確認 　　☆ 管理評審是否有高層主管的參與